Forside

Hvis du går og har en bolig eller et værelse til rådighed, måske kun i en kort periode, eller måske i en længere periode, hvorfor så ikke tjene lidt penge på det? Airbnb er et firma der hjælper dig med at udleje hele eller dele af din bolig, så du kan tjene lidt penge ind på din tomme lejlighed eller hus mens du er væk i weekenden eller måske selv på ferie. Dertil er den også en god side for alle der leder efter et sted at leje i korte eller længere perioder. Mange lejere bruger Airbnb i feriemæssige hensigter, hvor man kan leje et værelse eller en lejlighed i den by man skal rejse til. Hvis du overvejer at blive udlejer af din bolig, er der en masse juridiske ting der skal på plads, så hverken du eller din lejer bliver snydt. Det kan være svært at finde op og ned i skatteregler og forsikringer, men med denne guide, finder du svaret på alle dine spørgsmål, så du sikkert og trygt kan leje din bolig ud. Der er efter Airbnbs gennembrud i Danmark kommet en masse nye regler og lovgivning omkring det at leje sin bolig ud gennem hjemmesiden. B.la. skal indkomsten man tjener genne udlejning indberettes til SKAT. For ikke at bkive snydt, eller selv komme til at snyde ved et uheld, er det en god ide at sætte sig ind i regler og lovgivning omkring udlejningen før at man kaster sig ud i det. Når man har fået alt den information man har brug for, kan man efterfølgende udleje sin bolig med god samvittighed og sikkerhed i profilen.

Sådan bliver du Airbnb vært

Det er egentlig utrolig nemt at oprette din profil kvit og frit hos Airbnb. Det kræver hverken meget tid eller overskud. Du skal som første skridt gå ind på hjemmesiden og oprette dig som udlejer. Du skal sørger for at tage nogle flotte og retvisende billeder af din lejlighed, også selvom du kun udlejer et enkelt værelse. Derudover skal du huske at have fokus på toilet og bad samt køkken. Det kan være utrolig rart for dine gæster at de ved at der er et ordenligt badeværelse samt et køkken der er til at bruge. Airbnb tilbyder faktisk også selv at sende et fotograf ud helt gratis, for at tage nogle fine billeder af din bolig. Når du opretter din profil skal du skrive adresse, hvor mange der er plads til samt hvilken pris du tager for at leje din bolig. Din betaling sker automatisk via hjemmesiden, så det skal du ikke bekymre dig om.

Regler for udlejning på Airbnb

Hvis du gerne vil leje din bolig ud via Airbnb, så kan du læse med herunder, hvor du får den rette information du skal bruge, så du uden bekymringer kan udleje din bolig.

Hvor lang tid må jeg udleje?

Ifølge regeringens udspil for deleøkonomiske udspil har du lov til at udleje din bolig eller dele af den 70 dage om året. Det kræver dog at indtægterne bliver indberettet til myndighederne. Dog kan din kommune fastsætte en højere grænse for udlejning, hvis lokale forhold tilsiger det. Der kan dog også være en yderlige begrænsning på din lovlige udlejningsperiode, hvis eks. din ejer- eller andelsforening har andre bestemmelser.

Hvordan fungerer de nye skatteregler?

Med den nye lovgivning om den indberettede indtægt til SKAT, kræves en en relativt lav skat af de tjente penge via Airbnb. Store dele af din indtjening kan formodentlig udbetales via dit bundfradrag, derudover er det afhængig af din indtjening hvor meget din skatteprocent vil ligge på. Et eksempel som Bolius fremstiller sætter både ord og tal på hvordan skattefradraget og den resterende mængde udbetales via de lovpligtige skatteregler. Hvis du er udlejer af din bolig til 750kr i døgnet i 70 dage om året, som er det maksimale antal dage, du må udleje, er din indtægt 50.925 kr. efter at du har betalt 3 % udlejningsprovision til Airbnb.De første 28.000 kr. som du tjener er skattefri i kraft af bundfradraget. Derefter har du 22.925 kr. til beskatning. Dog er det kun de 60 procent af den indkomst, der overstiger bundfradraget på 28.000 kr., beskattet som kapitalindkomst, hvilket i det her tilfælde udgør 13.755 kr.Med en skattesats på 36 procent bliver den samlede skatteregning på 4.952 kr. svarende til 9,7 procent af indtægten fra Airbnb.

Beskatning efter gamle regler i en overgangsperiode

Den endelige lovgivning for deleøkonomi er endnu ikke klar. Skatteministeren har dog udtalt at der i oktober 2018 vil blive fremlagt nye lovforlag der gælder efter årsskiftet. Derfor kan brugerne af deleøkonomiske tjenester selv bestemme om du vil benytte sig af de eksisterende eller nye regler. Ifølge Skatteministeriet vil indtægter fra Airbnb først blive indberettet til SKAT fra og med 2019. De nuværende regler for beskatning omfatter ifølge Skatteministeriet en overgangsordning frem til 2021, hvor de eksisterende fradragsregler stadig vil være gældende. Efter de eksisterende regler har udlejer et bundfradrag på 24.000 kr. eller 1,33 procent af den senest offentlige vurdering. Af lejeindtægter over bundfradraget betaler udlejer imidlertid skat af hele lejeindtægten og ikke kun de 60 procent, som den nye aftale foreskriver.På grundlag af ovenstående kan det derfor i langt de fleste tilfælde være økonomisk mest fordelagtigt at benytte sig af nye regler som udlejer med Airbnb, hvor beskatningen er langt mere lempelig.

Ejer – sådan er reglerne

Som udgangspunkt har du altid lov til at udleje din bolig i 70 dage om året. Der kan dog være tilfælde hvor der er direkte forbud mod at udleje gennem Airbnb og andre sider lignende. Du skal derfor først og fremmest finde ud af om du har tilladelse til at leje din bolig ud. I mange tilfælde skal du dog have tilladelse fra den enkelte ejer, hvis du lejer en hel bolig eller et værelse. Det skyldes at udlejen er tæt knyttet til ejeren ejendomsret.

Lejer – sådan er reglerne

Som udgangspunkt skal du altid have tilladelse til at leje en bolig af din udlejer. Det siger sig selv at du ikke kan flytte ind uden tilladelse. Der er dog nogle gråzoner for udlejningen, hvis din lejer gerne vil stoppe udlejningen pludseligt. Dog, så længe at du overholder love og er en relativt ordentlig person, burde der ingen problemer være. Både udlejning og leje handler om i bund og grund om tillid og gensidig respekt, så så længe at du overholder jeres aftale som lejer, burde der intet problem forekomme.

Andelshaver – sådan er reglerne

I standardvedtægterne står således ”En andelshaver, der har boet i andelsboligen i normalt mindst et halvt år, er berettiget til at fremleje eller -låne sin andelsbolig med bestyrelsens tilladelse”. Denne regel følges hos de fleste andelsforeninger. Andels Boligforeningernes Fællesrepræsentation har indsat en supplerende formulering på sin hjemmeside, der giver tilladelse til at leje din bolig ud gennem sider som Airbnb. Der står følgende:

”En andelshaver, der har boet i andelsboligen i mindst ½ år, er berettiget til at korttidsudleje sin andelsbolig helt eller delvis til ferie og fritidsmæssige formål. Hver enkelt fremlejeperiode skal minimum være af 3 dages varighed og kan sammenlagt højst udgøre 3 uger pr. kalenderår”. Du kan dermed gå til din andelsforening, for at få tilladelse til at leje ud, hvis ikke korttidsudleje ikke allerede er tilladt.

Hvis du udlejer din helårsbolig

I fremtiden bliver det skattefrie fradrag hævet til 28.000 kr. fra de 24.000 kr. om året for korttids-udlejninger på under en måned af huse, lejligheder og værelser. Førhen har bundfradraget ved udlejning af egen bolig været på 1,33 procent af ejendomsværdien, dog altid mindst 24.000 kroner. Denne regel bortfalder dog ved de nye love bliver vedtaget. Det vil primært ramme danskere med de dyreste boliger, som nu får et mindre fradrag. De nye regler betyder også at du maksimalt på udleje 70 dage om året. Det kan dog forlænges med 30 dage til et samlet antal dage på 100 dage, hvis din kommune tillader og vedtager det.

Hvis du udlejer dit sommerhus

Hvis ud gerne vil udleje dit sommerhus til sider som Airbnb, så kan du forvente et højere bundfradrag. Bundfradraget er skattefrit, så det er kun til din egen fordel som udlejer.

Det nye fradrag bliver på 40.000 kroner årligt. Det er tæt på en fordobling af det nuværende fradrag som ligger på 21.400 kroner.

Du kan kun gøre brug af de nye forhøjede fradrag, hvis du lejer ud gennem et udlejningsfirma, eks. Airbnb. Udlejningsvirksomheden sikrer, at indtægterne bliver indberettet til skat automatisk, så der ikke sker skattesnyd.

Hvor meget må du tage i leje?

I bund og grund må du selv bestemme hvad du vil tage i leje for din bolig, uden at din lejer kan klage over dette. Dog skal du huske på, at du og din bolig er i konkurrence med en masse andre boliger i dit område. Derfor skal du huske på at finde en konkurrencedygtig pris for dig bolig så du sikre dig lejere. Hvis din bolig er for dyr, vil lejerne muligvis fravælge den.

Får jeg erstatning for skader på mine ting?

Airbnb har selv en værtsgaranti, der giver dig erstatning, hvis din gæst ødelægger eller stjæler dine ting. Airbnb kræver dog, at du først forsøger at få gæsten til at erstatte selv. Hvis de nægter kan du derefter søge om at få værtsgarantien udbetalt fra Airbnb. Det er heller ikke alt, du kan få erstattet. Cykler er bl.a. ikke omfattet af garantien, og der er reduceret erstatning for smykker. Det kan derfor være en god ide ikke at have alt for mange værdigenstande i lejligheden, som nemt kan stjæles.

Hvem udleverer nøgle og gør rent?

Det er dit umiddelbart dit eget ansvar at få udleveret nøgler til dine gæster. Hvis du har bare en smule tid, kan du også give dine gæster en kort rundvisning i lejligheden, og forklarer om køkken og badeværelse. Det giver dine gæster en bedre tryghedsfølelse, hvis I lige har mødt hinanden, og talt en smule sammen. Hvis du selv er forhindret, kan du lave en aftale med en nabo eller en ven, som kan udlevere nøglen for dig. Rengøringen af lejligheden er også dit egen ansvar. Der er nogle udlejere der tager en smule ekstra for lejen, da rengøring før og efter brug af lejligheden dermed også er inkluderet i prisen. Hvis du gerne selv vil undgå det hele, kan du søge hjælp hos et professionelt firma, der både kan håndtere nøgle og rengøring.

Hvor kan jeg klage over lejer og udlejer?

Både lejer og udlejer har mulighed for at klage og få hjælp fra Airbnb og deres private kundeservice. Du kan som lejer og udlejer klage til Airbnb til Ankenævnet for hotel, restaurant og turisme, et branchenævn oprettet sammen med Forbrugerrådet Tænk. Dog formidler Airbnb opholdet uden ansvar for selve opholdet. Det er dermed usikkert, om Ankenævnet vil behandle klagen. Nævnet vil dog gå ind i sagen, hvis du som udlejer er momsregistreret med din udlejningsvirksomhed. Derudover kan du anlægge en civil retssag ved en domstol, hvis Airbnb og ankenævnet ikke hjælper dig, og du føler du har hold din i klage, og den er så markant at der skal søges yderligere hjælp.

Ansvarlig udlejning i Danmark

Hvis du gerne vil være en god og ansvarsfuld udlejer, er der nogle simple trin du kan følge. Du skal altid have en fungerende brandalarm i lejligheden, hvis der skulle ske en ulykke. Derudover skal du sørge for at dine gæster har de rette kontaktinforationer hvis der skulle opstå en nødsituation. Hvis du ikke selv er i området, kan du eventuelt sørger for at dine naboer er informeret om at der er gæster i din lejlighed, og at de kan kontakte dine naboer, hvis der skulle være behov for det. Derudover skal du sørge for at dine lejer er bevidste om støjniveau, hvis du har naboer de kunne forstyrre.

Airbnb og skat

Hvis du er lejer, sørger Airbnb selv at indberette din indtjening til SKAT. Det er til for at udlejerne hverken skulle snyde i skat, eller glemme at indberette deres indtjening. Dermed kan det også være til din egen fordel som udlejer, da du slipper for at skulle bruge tid på indberetningen og lave regnskab. Aftalen om dette, er vedtaget af bredt flertal i folketinget bestående af regeringspartierne, Dansk Folkeparti, Socialdemokratiet og Radikale Venstre.

Automatisk indberetning

Den deleøkonomiske aftale vedrørende automatbetalingen er endnu ikke udmøntet i en lovgivning. Dog udtaler Skatteministeriet at der efter Folketingets åbning i oktober 2018 vil blive fremlagt et lovforslag, der ventes vedtaget inden årsskiftet.Ifølge Skatteministeriet er Danmark det første land i verden, der indgår en sådan samarbejdsaftale med Airbnb, omkring den automatiske indberetning. Det skyldes b.la. at der ses en stor del af deleøkonomi på boligudlejningsmarked.

Sådan indberetter du din indtægt til SKAT

Du skal altid indberette din indtjening til SKAT, uanset om du lejer et enkelt værelse eller hele din bolig. Også selvom du bytter du din bolig med en anden, skal du betale skat af den værdi som boligen, du bytter dig til, har. Netop dette er der ikke mange der er klar over. Du kan dermed ikke blot bytte bolig i en periode via Airbnb, uden at indberette det. Du kan vælge mellem et bundfradrag og et regnskabsmæssigt fradrag. De fleste bruger bundfradraget, som er den nemmeste løsning for dig som udlejer. Du skal kun betale skat af den del af lejeindtægten, som overstiger bundfradraget som er på de 24.000 kr. Hvis din lejer betaler for andre ydelser, som f.eks. måltider eller sengelinned, skal du betale skat af fortjenesten heraf. Du skal derfor være opmærksom på at indberette hele din fortjeneste på alle måder. Du kan finde eksempler og hjælp til beregning inde på skat.dk.

Bundfradrag, hvis du ejer

Alle indtægter der overstiger dit bundfradrag, skal du betale skat af. Dit bundfradrag er 1,33 procent af ejendomsværdien, dog altid mindst 24.000 kr. Du kan se ejendomsværdien på din årsopgørelse.Hvis ikke du har boet i din lejlighed hele året, skal du tage det årlige bundfradrag og gange med det antal dage, du har haft boligen, og dividere med 365.

Bundfradrag, hvis du lejer eller er andelshaver

Du skal kun betale skat af den del af lejeindtægten, der overstiger bundfradraget. Bundfradraget er 2/3 af din samlede årlige boligafgift/husleje. Hvis du betaler for aconto-varme som en del af din husleje, skal du huske at fratrække aconto-varmen, inden bundfradraget beregnes. Dette gøres grundet at aconto-varme ikke indgår i beregningen af dit samlede bundfradrag. Får du boligstøtte, skal den ikke fratrækkes din boligafgift/husleje. Hvis du kun har haft boligen en del af året, skal du, som hvis du er ejer, tage det årlige bundfradrag og gange med det antal dage, du har haft boligen, og dividere med 365. Det virker måske en smule forvirrende, men her er skat.dk og til hjælp.